全国地产第4强绿地惊爆违约,一粒老鼠屎坏一锅汤?

商行与投行2017-12-07 00:05

前言

绿地集团,跨国经营企业、中国首家以房地产为主业并跻身《财富》世界 500 强的综合性企业集团、全国房企第4强,这些标签很难想象与违约挂上钩,这是怎么回事呢?

绿地控股在2017年中报披露,其子公司绿地辽宁投资建设控股集团有限公司下属企业逾期违约金额达2.475亿元。不仅如此,在上个月,绿地山水城1号资产管理计划违约2.3亿元。

全国地产第4强绿地惊爆违约,一粒老鼠屎坏一锅汤?

当然随后,绿地控股也发布了一个澄清公告

全国地产第4强绿地惊爆违约,一粒老鼠屎坏一锅汤?

澄清是澄清了,但还是会让人觉得匪夷所思,即使股东众多,对一家拥有7451亿总资产的集团来说,下属企业违约金额4.575亿元简直九牛一毛,那绿地为啥冒着信用水平下降的风险而不予快速解决,宁愿一粒老鼠屎坏了一锅汤吗?

绿地控股外部主体信用评级AA+,近日四大评级公司之一的联合资信也以下属企业出现违约事项为原因将绿地控股集团纳入评级观察名单。

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绿地控股自身财务状况捉襟见肘

粗看,绿地控股总资产达7451亿元,2016年度实现营业收入达2474亿,实现净利润近94亿元。增长也不错,2017年上半年营收同比增长达16.6%,净利润同比增长30.6%。非常漂亮的报表嘛!

然而细究,却没有那么美丽……

1.绿地控股负债高企,负债率在180家房地产上市公司中排名前5位

经统计,136家A股房地产上市公司,资产负债率平均水平为63.6%,而绿地控股资产负债率高达89.1%,远高于行业平均水平,在136家A股房地产上市公司第5高,仅低于鲁商置业、嘉凯城、中房地产和云南城投。

由于房地产行业的特殊性,扣除预收账款后的资产负债率,绿地控股仍高达85.1%,136家A股房地产上市公司中排名第6位,而扣除预收账款后的行业平均资产负债率仅57.5%。

2.绿地控股现金支付能力较弱,资金存短期经营缺口

经营活动现金净流量,绿地控股在2015年度、2016年度分别为-242.4亿元及-43.6亿元,均为负,在2017年上半年虽然转正达119.7亿元。但经测算,2017年6月末的现金支付能力仍很弱,为-409.7亿元,反而较2016年(-133亿元)及2017年(-64亿元)扩大,资金存短期缺口,虽整体资金协调但支付困难。

3.绿地控股库存高企,随着房地产调控的加深,未来面临较大压力

截至2016年末,绿地控股在建面积 5870 万平方米,新开工面积1933 万平方米,新增供应面积 1491 万平方米,竣工备案面积 2271 万平方米,合同交付面积 2089万平方米。

这样的数字可能还没多大概念,换个角度,截至2017年6月末,绿地控股存货占总资产的比例达62.8%,A股136家上市公司存货占总资产的比例平均数为47%,而中位数为50.2%。

4.绿地控股盈利能力偏弱,低于行业平均水平

2017年上半年,绿地控股毛利率仅为11.88%,考虑到绿地其他业务板块对其毛统计学的拉低,单纯考虑房地产板块,其毛利率为22.9%,而同期行业平均毛利率达27.25%,与其规模相当的万科则达30.41%、保利地产25.37%、华夏幸福55.82%。

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绿地控股违约事件对银行业务的启示

1.并非带着光环的大集团内的所有业务都是好业务,都不会出现风险

虽然绿地如此之大,看起来如此之强,银行在做其业务时可能就会很少会看标的本身,甚至认为其不会坐视下属企业违约的观念看来是经不起检验的。房地产项目除了主体,项目地段也是要看的,项目质量也是得评价的。

2.股权结构复杂的融资主体要保持一定的敏感度,特别非一方绝对控股

本溪绿地实业(集团)股份有限公司,股东达11个,除了绿地,还有当地国资委,还有多达8个自然人。正如绿地控股的澄清公告中所说的,股权复杂和分散是导致问题复杂化的一个关键要点。

银行在评价股权复杂分散的融资主体,要特别留意,要对股东之间的关系和背景做深入的尽调。

3.财务简表是最具迷惑人的数据,是不可靠的,不可轻易直接下判断

财务简表指资产负债表、利润表的一些大的指标如资产、负债、营收、净利润等及其增长率。很多企业这些指标看起来不错,包括很多上市公司,然而“金玉其外、败絮其中”,细究下来,却是一团糟,财务造假的都不少。因此必须深入分析下去。

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