房价“逆向分化”形势确立 三线城市全面领跑

21世纪经济报道2017-06-20 07:42

[摘要]在热点一二线城市因受政策压制而趋冷之际,三四线城市成为板块轮动的新热点。体现在房价上,则表现出“逆向分化”的局面,即“三四线城市领跑,一二线城市冷淡”,这与前两年的现象恰恰相反。

如果不是数据确凿,很难想象蚌埠这样一个人口不到350万、GDP总量仅位列安徽省第七的城市,会成为全国房价上涨最快的地方。

国家统计局发布的数据显示,今年4月,蚌埠市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨2.2%,在70个大中城市中位列第二。到5月,该涨幅上升到3.4%,位列第一。位于蚌埠市仅150公里的安徽省会合肥,则连续两个月出现房价环比负增长。

这种强烈的反差,构成了近期全国房价走势的缩影:热点一二线城市趋稳回落,三线城市较快上涨。

三线城市的房价上涨,甚至将平均水平再度拉高。中原地产根据国家统计局的数据计算,5月70个大中城市新房价格平均环比上涨0.75%,涨幅连续4个月扩大——在楼市调控政策不断收紧的情况下,这种变化显得很不寻常。

大多数受访者认为,在热点一二线城市因受政策压制而趋冷之际,三四线城市成为板块轮动的新热点。体现在房价上,则表现出“逆向分化”的局面,即“三四线城市领跑,一二线城市冷淡”,这与前两年的现象恰恰相反。

一二线楼市趋稳

国家统计局的数据显示,今年5月,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个,比4月减少两个;下调的城市有9个,比4月增加一个;另有5个城市房价持平。

在房价持平和下调的城市中,以热点城市为主。其中,深圳、海口以0.6%的跌幅居首,南京、杭州、合肥、郑州、成都等城市也出现下调。北京则由4月的上涨0.2%,变为零增长。

同比来看,有29个城市的新房价格涨幅出现回落,同样以一二线城市为主。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读房价数据时表示,5月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现,15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。

刘建伟表示,从同比看,这15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月(4月)回落,回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。

去年9月末10月初,多个热点城市出台楼市调控政策。为快速反应市场变化,从去年10月开始,国家统计局在做好70个大中城市房价统计的同时,对15个热点一二线城市房价进行单独列表统计。综合这几个月的数据来看,上述城市的房价以趋稳回落为主。

相比之下,三四线城市房价则呈现持续上涨的态势。位列5月新房价格涨幅前三的城市分别是蚌埠、北海、湛江,且最高的蚌埠环比涨幅达到3.4%。而4月涨幅最高的唐山,仅为2.3%。

这种上涨的局面,甚至拉高了平均值。中原地产根据国家统计局的数据计算,5月70个大中城市新房价格平均环比上涨0.75%,涨幅连续4个月扩大。

事实上,从4月开始,三线城市就已全面领跑涨价榜,当月的环比涨幅前三分别为唐山、蚌埠、宜昌。在此之前,跻身房价榜前三的,一直有一二线城市的身影。去年4月至7月,厦门、合肥、南京甚至连续4个月包揽环比涨幅榜的前三。更早的2015年,一线城市长期占据涨幅榜。

分化的真相

中原地产首席分析师张大伟将这种变化称为“逆向分化”。他表示,在最近两年的房地产周期中,房价从2015年的一线城市拉动,到2016年的二线城市拉动,进入2017年,出现三线城市拉动的分化局面。

张大伟还表示,分类调控的政策思路,是造成这种分化的主因。

去年3月开始,南京、苏州、厦门等东部热点城市率先出台调控政策,此后蔓延至中部的郑州、武汉等地。到9月末10月初,大规模调控开始出现,超过20个热点城市出台楼市调控政策,并在此后的四季度零星加码。今年3月,热点城市再度出台一轮调控措施,并扩展至周边的三四线城市。

尽管政策密集,但因没有“一刀切”,因此打击面十分集中——热点一二线城市,以及京津冀、长三角、珠三角等区域成为本轮调控核心地区。

事实上,从2015年的“9·30新政”以来,“国字号”楼市调控政策就未见出台,代之以地方主导的调控政策。因此,在热点区域遭遇调控重压的同时,很多三四线城市非但不受影响,反而接收了大量的溢出需求。

这种调控思路将房地产市场分割成泾渭分明的两个部分。

北京某大型上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示,该公司在中西部区域的库存消化很快,而且拿地相对容易,“有些地方政府还给了不少优惠措施”。相比之下,一二线城市的项目“价格很难批,土地很难拿”。

国家统计局此前发布的一组数据也显示,今年前5月,东部区域商品房销售面积同比增长8.9%,销售额增长11.5%,两者均低于全国均值。而在中部、西部和东北区域,商品房销售面积和销售额增速均高于全国平均水平。

以北京为例,北京的新房住宅成交量已经连续5个月低于3000套,“限价令”的存在,也使得今年北京尚未有单价超过8万元的新房项目获批。

相比之下,5月牡丹江新房成交面积环比上涨了85%,常德则上涨了41%。在对该数据的解读中,发布者易居克而瑞指出,5月成交量增幅较大的城市,均属于购房环境相对宽松的三线城市。

按照上述房企人士的说法,中西部区域不仅为上半年的业绩贡献了规模,在一些房价上涨较快的城市,还贡献了一部分利润。而在往年,一二线城市(尤其是一线城市)担负着贡献利润的重任。

三四线市场的复苏,还有着很多的深层原因。在易居克而瑞统计的70个城市(与国家统计局的口径并不一致)中,三线城市的库存去化周期已从最高时(2012年2月)的23.1个月,下降到今年4月的10.4个月,几乎与二线城市(10.3个月)持平。四线城市的去化周期也将至12.6个月的水平。

其中,九江的去化周期仅为4个月,马鞍山为5个月,茂名为6个月,甚至低于四个一线城市的水平。该机构认为,经过长期的去库存努力,部分三四线城市的库存规模已经处于低位,其房价自然也具备了上涨的动力。

而较低的房价基数,为这种上涨提供了空间。以安徽为例,民间机构的统计显示,当前合肥的平均房价水平达到14000元/平方米左右,而蚌埠的房价仅在每平米5000多元的水平。

继续加码未可知

值得欣慰的是,被视为先行指标的二手房价格,涨幅出现一定的回落。根据国家统计局的数据,5月70个大中城市二手住宅平均环比上涨0.57%,比4月的0.73%有着明显收窄。

其中,北京以0.9%的降幅居首,天津、石家庄、合肥、厦门、秦皇岛、三亚等6个城市的二手房价格也出现下降。另有不少一二线城市的二手房价格涨幅出现收窄。

根据中原地产的观点,若楼市调控政策维持现有的力度,则这些热点城市的房价涨幅将进一步收窄,甚至转为负增长。

但烟台、济宁、洛阳、宜昌、平顶山、遵义、南充等一批三线城市,二手房价格涨幅出现扩大。张大伟认为,部分三四线城市有可能因房价上涨过快而遭遇调控。

江苏某房企人士也持有这种观点,他向21世纪经济报道记者表示,在其布局的苏南、湖北等部分区域市场,近期都出现了“抢房”、“排号”等现象,且房价上涨迅速。“按照经验,政府不会坐视不管。”

从北京出台“3·17新政”至今,已过了3个月的时间。近期,虽然调控声浪有所缓和,但一些热点城市仍在视实际情况而强化调控。

一个重要的信号在于,5月房价上涨最快的蚌埠,在当月出台了调控政策,强调“超过5800元/平米的需经该市政府联席会议预审通过,未通过的暂停办理预售许可审批”。此前,蚌埠还出台规定,“夫妻双方离婚需满3个月才能贷款买房”。

根据易居克而瑞的数据,5月,蚌埠的新建商品住宅成交面积环比下跌了23%。该机构还预计,蚌埠的房价涨势有可能趋于缓和。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,根据现有的情况来看,武汉和无锡的房价上涨明显,也应加码调控。

但即便如此,房价“逆向分化”的趋势也很难改变。

按照上述房企人士的观点,虽然监管层出台了“加杠杆”的措施,但资金成本低廉、投资渠道缺乏的现状没有改变,加之城镇化进程的驱动,未来会有更多的三四线城市成为楼市热点。而除非政策松动,热点一二线城市的企稳下行局面很难逆转。

易居克而瑞的数据显示,今年5月,莆田、张家口、威海、芜湖等城市的新房成交面积,环比分别上涨了27%到55%不等。而这些城市的房价都不在统计局的统计范围内。“三四线楼市的变化,已经比数据体现得更加明显。”该房企人士说。

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